2018年，也被認(rèn)為是綠地轉(zhuǎn)型關(guān)鍵的一年。

11月，年滿62歲的張玉良再次當(dāng)選綠地控股董事長、總裁一職。張玉良的連任意味著這位“老將”將繼續(xù)帶領(lǐng)綠地在新的軌道上奔跑。

2018年，對于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說，并不是順利的一年，萬科的一句“活下去”似乎成為了整個行業(yè)對于未來擔(dān)憂的真實寫照。

“哪里就活不下去了？”張玉良在接受澎湃新聞采訪時，明確談及了對于未來發(fā)展的信心，“壓力每年都有，越是有危機，越是有競爭力的企業(yè)才能把握機會，危中見機，化危為機。”

張玉良說，現(xiàn)在的企業(yè)，不是每天奔跑就會后退。

業(yè)績未達目標(biāo)：“我認(rèn)為去年一年完成的不錯”

2018年，綠地全年營業(yè)總收入達3510億元，同比增長21%；利潤總額242億元，同比增長26%；歸母凈利潤117億元，同比增長29%；基本每股收益0.96元，同比增長30%；加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率17.33%，再增2.12個百分點；總資產(chǎn)突破萬億元大關(guān)，達到10037億元，同比增長18%。

在綠地最主要的業(yè)務(wù)房地產(chǎn)業(yè)方面，在宏觀經(jīng)濟壓力增大、貨幣金融政策收縮、行業(yè)調(diào)控從嚴(yán)從緊等一攬子因素的綜合影響下，2018年整個房地產(chǎn)市場發(fā)生了較大變化。

而這一年，綠地全年累計實現(xiàn)合同銷售金額3875億元，同比增長26%；合同銷售面積3664萬平方米，同比增長50%；回款2968億元，同比增長21.1%，回款率77%；其中，去庫存金額1280億元，業(yè)績貢獻率達到33%；9個區(qū)域事業(yè)部銷售金額突破200億元，其中3個突破300億元，業(yè)績貢獻率24.5%。

雖然，3875億元的銷售額并未達到綠地原本定下的4000億元的銷售目標(biāo)。但這個成績在張玉良眼中，并不可謂不滿意。

“我認(rèn)為我們?nèi)ツ暌荒晖瓿傻牟诲e。”在張玉良看來，去年銷售額沒有達到預(yù)定目標(biāo)與整個房地產(chǎn)市場下行趨勢有關(guān)。而對于未來，張玉良依然抱有信心。“我們2018年做了一個規(guī)劃，我們的房地產(chǎn)主業(yè)可能會繼續(xù)保持5000億元（銷售額）的規(guī)模增長，雖然去年沒有達到4000億元的目標(biāo)，但2019年、2020年我們也會保持比較好的增長。”

地產(chǎn)增長放慢：“綠地結(jié)構(gòu)跟別人不一樣”

當(dāng)被問及何以認(rèn)為綠地的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)未來仍能保持較高規(guī)模的增長，張玉良的回答是：因為綠地的結(jié)構(gòu)跟別人不一樣。

“我們的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)是很有競爭力的。我們把城市功能項目、產(chǎn)業(yè)項目，跟房地產(chǎn)的開發(fā)有機地結(jié)合。這跟其他企業(yè)差異很大。”張玉良說。

張玉良解釋，綠地發(fā)展的理念是將大企業(yè)自身的發(fā)展與地方經(jīng)濟的成長高度融合在一起。“我們用城市功能項目、用產(chǎn)業(yè)項目跟地方政府共贏發(fā)展，而不是簡單開發(fā)一個房地產(chǎn)項目。我們百分之七八十的項目都是按照這個邏輯來做，也得到了地方的支持。”張玉良稱。

綠地的“城際空間站”項目便是張玉良所說的將城市成長與企業(yè)發(fā)展融合的項目典范。目前，高鐵“城際空間站”已成為綠地新一輪重點區(qū)域布局發(fā)展重點。

在銷售層面，2018年，一批高鐵“城際空間站”項目開盤熱銷；土儲層面，優(yōu)化投資布局，年內(nèi)先后獲取了安徽宿州、廣東陽江、重慶萬州、湖南長沙、江西贛州、湖北咸寧、四川宜賓等近20個高鐵商務(wù)區(qū)項目，占比超過新增土儲總量的30%；運營層面，多個“城際空間站”實現(xiàn)了年內(nèi)拿地、年內(nèi)銷售、年內(nèi)回籠資金，成為提升周轉(zhuǎn)效率的代表，同時實施標(biāo)準(zhǔn)成本管理，提高盈利水平；產(chǎn)品層面，提高規(guī)劃設(shè)計水平，形成城際空間站、城市會展中心等重大項目的規(guī)劃設(shè)計導(dǎo)則，全面推進標(biāo)準(zhǔn)化。

產(chǎn)業(yè)協(xié)同是綠地中長期發(fā)展的主要模式，通過“地產(chǎn) ”落地，打造核心競爭力獲取資源，深入布局。過去一年，綠地“以房地產(chǎn)為核心主業(yè)，大基建、大金融、大消費、科創(chuàng)、康養(yǎng)等產(chǎn)業(yè)并舉發(fā)展”的“1 5>N”協(xié)同發(fā)展模式，構(gòu)筑獨特競爭優(yōu)勢，在核心區(qū)域?qū)崿F(xiàn)了新一輪布局，為未來業(yè)績的穩(wěn)健提升打下基礎(chǔ)，具體包括：

蘇州，總投資超千億深度參與新一輪發(fā)展，深度融入長三角高質(zhì)量一體化；遵義，600億打造西南新門戶，綜合產(chǎn)業(yè)投資助力西南中心城市全面升級；濟南，700億建地區(qū)新動能標(biāo)桿項目，助力國家新舊動能轉(zhuǎn)換綜合試驗區(qū)發(fā)展；天津，打造北方最大商品貿(mào)易港，“地產(chǎn) 商貿(mào)”深入推進京津冀新一輪布局；徐州，新增千億元綜合投資，深耕淮海經(jīng)濟區(qū)中心城市；臨沂，打造新動能項目，重點布局長三角、環(huán)渤海經(jīng)濟圈結(jié)合區(qū)域；宿州，打造核心產(chǎn)業(yè)園，助推高鐵城市產(chǎn)城融合發(fā)展等。

“銷售利潤低，不等于投資回報率低”

近年來，“多元化”一直是綠地轉(zhuǎn)型的一大方向，而從這一角度來看，綠地已經(jīng)不甘于只作為一家地產(chǎn)公司了。

2018年，綠地順應(yīng)中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的大趨勢，多元產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。

其中，大基建產(chǎn)業(yè)新簽合同金額3162億元，同比增長63%。綠地通過混改方式，成功投資控股天津建工，產(chǎn)業(yè)版圖擴展至京津冀城市群，強化了“東西南北中”的全國化布局，進一步完善了大基建產(chǎn)業(yè)鏈。科技水平持續(xù)提高，整合科研資源和技術(shù)力量，成功組建綠地大基建技術(shù)研究院，邀請院士級專家12名、行業(yè)領(lǐng)軍人才90余名，打造高水平的建筑科技研究與發(fā)展平臺。

張玉良介紹，在大基建方面，綠地“東南西北中”的布局已經(jīng)完成。綠地的第二步計劃是要完備專業(yè)，“我們要形成系統(tǒng)性的專業(yè)，形成大基建行業(yè)的全競爭力。”

張玉良表示，大基建的銷售利潤相對較低，但不等于投資回報率低，“這是兩個概念，我們現(xiàn)在大基建的投資回報率都是在15%以上。”

綠地的“多元化”不只體現(xiàn)在大基建和金融方面。在商貿(mào)、酒店、旅游，甚至高科技領(lǐng)域綠地都有所布局。

2018年，中國國際進口博覽會召開，公司推動“綠地全球商品貿(mào)易港”成功開業(yè)，并簽約引入來自41個國家的客商112家，成為“買全球賣全球”的重要平臺。跨境貿(mào)易規(guī)模持續(xù)放大，全年進口貿(mào)易銷售規(guī)模達到15億元。

在酒店旅游產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，綠地實行自有酒店開業(yè)與輕資產(chǎn)管理輸出“雙輪驅(qū)動”，上海三甲港酒店群、三亞悅瀾灣鉑瑞等8家酒店先后開業(yè)，并成功簽約管理輸出項目12個，包括海外項目6個國內(nèi)項目6個，在貴州遵義開創(chuàng)了“一攬子打包管理”的先河。

在新興產(chǎn)業(yè)方面，綠地也快速布局，強化協(xié)同。在科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)方面，瞄準(zhǔn)前沿科技領(lǐng)域，戰(zhàn)略性入股人工智能領(lǐng)域的獨角獸企業(yè)深蘭科技，并成立合資公司，共同發(fā)起設(shè)立“人工智能產(chǎn)業(yè)投資并購基金”。

張玉良透露，在未來綠地的產(chǎn)業(yè)比重上，主要將以大基建產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)為主；而在利潤構(gòu)成上，則主要依賴地產(chǎn)、大基建和金融。

在金融方面，2018年綠地大金融產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展顯現(xiàn)成效，利潤貢獻大幅增加。全年利潤總額同比增幅超過50%。提升市場化募資水平，線上線下并舉，全年累計發(fā)行產(chǎn)品38期，完成募資17億元。債權(quán)投資方面，地產(chǎn)基金放款項目20個，放款金額達到66億元，年化收益率均超過18%。股權(quán)投資成功參與寒武紀(jì)、螞蟻金服、深蘭科技、中國鐵塔、馬瀧齒科等項目。

張玉良稱，從2017年開始，國家對于金融防風(fēng)險的監(jiān)控力度明顯加大，所有金融機構(gòu)自2017年底起都迎來許多調(diào)整，去杠桿的力度加大。“但是我們這兩年仍然在發(fā)展，我們做得很健康，沒有像某些P2P這樣的壞賬。”

“金融產(chǎn)業(yè)我們?nèi)匀辉谧非蟀l(fā)展，我們也在尋求拓展一些新的牌照、新的業(yè)務(wù)范圍，包括保險。”張玉良透露。

“機會一直有，是怎么去發(fā)現(xiàn)的問題”

對于綠地最主要的業(yè)務(wù)房地產(chǎn)業(yè)，張玉良對于2019年的市場形勢也有預(yù)判。張玉良認(rèn)為，2019年的房地產(chǎn)市場行情整體應(yīng)是穩(wěn)中有降，存在區(qū)域化差異；在調(diào)控政策方面，應(yīng)是一城一策，其中，三四線城市調(diào)控政策松動的可能性較大，一線城市和核心的二線城市政策松綁的可能性則很小。

“2019年的房地產(chǎn)行情應(yīng)該是穩(wěn)中有降，但是市場空間仍然很大，存在結(jié)構(gòu)化、區(qū)域化的差異，一些地區(qū)可能增長很快，另一些地區(qū)則可能增長不起來。”張玉良稱。

他進一步對于今年的調(diào)控政策做了分析，在張玉良看來，政策將會逆向調(diào)控，不會推翻調(diào)控的大方向，但具體政策會更加靈活、更加有針對性。

張玉良分析，由于2019年房地產(chǎn)市場依然整體向下，按照逆向調(diào)控的原則，政策會向上，但政策會以“穩(wěn)”為主，并不太可能出現(xiàn)2017年那樣市場瘋漲的現(xiàn)象。

在樓市調(diào)控政策方面，張玉良預(yù)測，今年部分省會城市和二線城市的調(diào)控政策或會有一些松動，但是仍將以“房住不炒”、房價不快速上漲、供求平穩(wěn)為基調(diào)。張玉良預(yù)計，房價有較大下行壓力的城市，政策松綁的可能較大。

“所以，我的判斷是三四線城市政策松動的可能性最大，肯定是以穩(wěn)為主的逆向調(diào)控。今年部分省會城市和二線城市的調(diào)控政策或許也會有一些松動，但核心的二線城市不太可能松動，一線城市也是。北京、上海、深圳這樣的城市限購政策不太可能放松。”張玉良說。

張玉良認(rèn)為，雖然未來一段時間整體經(jīng)濟大環(huán)境面臨著不少壓力，但機遇也無處不在。“中國現(xiàn)在兩個機遇。”張玉良說。

第一，是區(qū)域性的機遇。在張玉良看來，一些具有人口導(dǎo)入、交通便利等優(yōu)勢的成長性地區(qū)仍然機會很多