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但是，在這么困難的環境下，還是有一些房企，依靠著各種各樣的能力或資源，穩住了業績，甚至是實現了正增長，活成了“別人家的房企”。在整個行業都找不到方向的情況下，這些挺住了的房企，成為行業中“燈塔”一樣的存在。

他們，或是證明了過去某一種經營模式的成功，或是代表了行業未來發展的一個方向。

時近年底，今天就來給大家盤點一下，2022年表現最佳的七家“高光”房企。

越秀：發力TOD的老牌國企

越秀地產，絕對是今年頭部房企中跑出來的最大黑馬。

自從去年加入千億俱樂部后，越秀今年前11個月的累計合同銷售（連同合營公司項目的合同銷售）金額，再次突破千億，已經達到1029.4億元，同比繼續增長約8%，成為千億房企中，唯一一家正增長的房企。行業業績排名也從去年年底的36位，大跨步前進至第16位，在逆勢之下實現了彎道超車。

數據來源：企業公告

其實，越秀地產并不是今年才開始發力，過去幾年，越秀都保持了高速的增長，原因有幾方面。

一是區域深耕。越秀地產布局以大灣區為絕對核心。今年前11個月，越秀僅在廣州一個城市的銷售額就突破了600億，占總銷售額的六成以上。其他布局的城市，也幾乎都是熱點一二線城市。這些城市的市場韌性，讓越秀在今年這種嚴峻的行業環境下，承受了更小的市場沖擊。

二是雙國資背景，帶來強大的土地拓展能力。越秀地產自2019年引入廣州地鐵集團成為第二大股東，“軌道 物業”的開發模式就駛進了快車道，形成獨特的TOD開發模式。上半年，越秀TOD類型項目銷售達到120.7億，同比增長58.8%。

背靠國資委和廣州地鐵，越秀獲取到很多地段、資源、交通都絕佳的項目，這些優質項目，也是銷售的有力保障。資源型項目華發越秀·和樾府和琶洲南TOD，前10個月銷售就達到141.31億和79.94億，包攬了廣州項目銷冠和銷售亞軍。

在產品方面，越秀今年也發布了最新的“越秀美好家YES健康人居體系”，投拓資源、財務狀況、產品能力，幾乎沒有短板，讓越秀具備了很強的抗周期能力。

綠城：輕重并舉的代建“龍頭”

今年前11個月，綠城中國累計取得總合同銷售面積約1229萬平方米，同比下降13.39%；總合同銷售金額約2630億元，同比下降17.55%。行業排名僅次于碧桂園、萬科、保利，位列行業第4位，也是綠城成立以來取得的最好成績。

其實，去年綠城就已經交出了近幾年的最好成績單，銷售金額3509億元，同比增長21%，目標完成率達到113%。凈利潤也實現了33.4%的增長。

在今年初的業績發布會上，張亞東就表示，綠城的戰略、戰術非常清晰。2015-2018三年為康復期，2019-2021三年為健身期，2022-2025年綠城要進入起跑期。

目前，綠城確實是跑起來了。核心能力在于：

一是逆勢投資，快速周轉去化。去年，在嚴峻的市場環境下，綠城拿地就很積極。2021年，綠城在42個城市新增項目101個，新增貨值3137億，其中，一二線城市占比 78%，長三角占比52%。

這種投資策略大大提升了綠城的去化效率。2021年，綠城21%的新增貨值實現當年轉化，新增供貨去化率均超過70%，回款率達到106%。而且，綠城的再建項目，沒有一個涉及爛尾，在今年的市場環境下，提供了很強的信用保障。

二是代建業務爆發，成為綠城手中的王牌。作為代建領域的龍頭企業，今年代建需求的井噴，也成為綠城發展的絕佳機會。

截至11月30日，綠城手中以綠城品牌銷售的代建管理項目，累計銷售面積達到533萬方，銷售額達到774億，已經占到整體銷售額的29.4%，對于穩定規模起到了很大的作用。

預計，今年綠城代建合約面積會超過1億方，對應的可售金額也會水漲船高，綠城的成長后勁依然很足。

建發房產：背靠大樹的閩系遺珠

這兩年，行業陷入流動性危機，過去幾年借高杠桿快速擴張的閩系房企，在危機中首當其沖，成為房企暴雷的重災區。建發則從2019年開始，逐漸后來居上，保持了跳躍式的增長。到今年，甚至取代旭輝，成為閩系房企陣營的新老大。

根據克而瑞的數據，今年前11個月，建發銷售金額達到1420.3億，基本穩住了去年的規模，距離十強的門檻只有一步之遙。

閩系房企的發展路徑，大多是通過高杠桿和合作開發，快速做大規模。但是過高的負債率，也往往導致企業的經營韌性不足。建發房產采取的也是這種發展思路，卻能避免高杠桿的魔咒，很大程度上依靠國資背景。

一是建發房產背靠廈門市最大國企——廈門建發集團，能夠及時的補充流動性。在“三道紅線”之下，財務指標能不斷優化，同時保持一定的投資拓展能力。

二是合作開發全面轉向國資國企聯合。今年建發房產合作拿地并開發的項目，都是選擇保利、畫法、漳州城投、漳州發展等國央企來進行合作。這些企業在當前的市場環境下，能得到資本市場更多的資源傾斜，和客戶端的信任，經營風險更加可控。在通過經營杠桿做大規模的同時，最大程度避免了合作方來帶的連帶風險。

三是產品辨識度高。建發的中式產品已經具備了很強的市場辨識度，尤其是旗艦品系“精粹系”，在所在的城市都是標桿項目，市場認可度很高。市場下行期，產品為王，擁有收到市場認可的產品系，也讓建發多添了一層安全墊。

濱江：區域深耕的運營典范

今年行業低位震蕩，尤其民企都是茍延殘喘，同樣作為民企的濱江，卻異常生猛。

首先是銷售業績。根據克而瑞的數據，今年前11個月，濱江銷售業績達到1232億，僅同比微跌5.4%。百強銷售榜排名也從去年的22位大幅上升到第12位。2022年1~9月，公司實現歸母凈利潤20.56億元，同比大幅增長55.21%。

其次，在土地市場上，濱江也可謂是大刀闊斧。今年濱江共參與拿地41宗，權益拿地金額高達373億，總土儲已經超過3000億，一度沖上拿地排行榜榜首。和其他房企謹慎收縮的做法，形成鮮明對比。

在今年的市場行情下，濱江不僅不慌，甚至進攻性很強。濱江的底氣，主要來自四個方面。

一是長期口碑帶來的銷售力。今年上半年，在濱江的大本營杭州，濱江以絕對的優勢，占據銷售流量榜、權益榜、全口徑榜單的三冠王。銷售現金回籠甚至同比增長了6%。樓市分化，優質產品受追捧。一直以來的好產品 、好口碑，讓濱江在下行市場中，具備了很強的抗風險能力。

二是極致深耕杭州。上半年，杭州貢獻了濱江85.4%的銷售份額。上半年新獲取的29宗土地中，也有28宗地在杭州，成為杭州上半年拿地最多的房企。這種布局策略，一方面踩準了回歸核心都市圈一二線城市的風口，讓銷售保持堅挺。另一方面，極致深耕也讓濱江在土地研判、客戶經營、供應商維護方面，擁有巨大的競爭優勢。

三是穩健的財務狀況。長期健康的財務狀況，讓濱江在這個融資寒冬，受到了資本的青睞。上半年濱江的融資利率在去年4.9%的基礎上再次下降，達到4.7%，提前完成了全年的融資利率目標。

四是超高的運營效率。去年，濱江集團“逆勢”新增了40多名員工，從1053人變成了1090人。人員增加了4%左右，銷售規模卻增加了近20%，人均銷售額再創新高，達到1.5億，行業內首屈一指。精干的極簡組織，加上高度的標準化，讓濱江實現了超高的周轉效率，同時達成品質和效率。

龍湖：多元化經營的民企之光

在這一輪的周期輪轉中，龍湖可以說是已經實現成功穿越周期。也成為了房企中，堅持長期主義的代表。

一是財務自律。截至去年，龍湖已經連續六年保持“三道紅線”的綠檔水平。2021年龍湖凈負債率僅46.7%，現金短債比6.11倍，去掉300多億的監管資金，依然達到3.9倍，安全墊留的非常厚。這就讓去年預售資金監管收緊的大環境，對龍湖的影響相當有限。

二是堅持深耕市場動能更足的優質城市。上半年，龍湖一、二線城市的簽約貢獻超過了90%。且土儲當中，一二線城市也接近90%。

三、堅持多元化戰略，投資長期賽道。更重要的是，龍湖對多元化航道戰略的堅持，已經開始有所回報。

龍湖的主航道業務包括地產開發、商業運營、租賃住房、智慧服務、房屋租售、房屋裝修六大板塊。過去每年，龍湖都會將銷售回款的10%投入到非開發航道。目前，這些領域已經擁有很高的現金流，開始進入收獲期。

2021年龍湖投資性物業收入同比增長37%，毛利率達到75%。商業板塊的明星產品龍湖天街超過120個，出租率維持在97%，全年租金收入81.5億元，同比增長40%。龍湖冠寓也已經正式實現盈利，開業房間數超過10萬間，出租率高達92.9%

今年上半年，龍湖經營性收入首次突破100億，未來還將力爭保持每年30%—40%的年化增長。龍湖的多元化業務不再是需要純粹投資的航道，而是已經回歸到現金流和利潤邏輯，開始為集團利潤增長做貢獻。

在行業下行的背景下，這部分收入的增長將對龍湖穿越周期起到穩壓器的作用。也在新的低杠桿、重存量的時代，給龍湖帶來很大的先發優勢。

仁恒：產品制勝的住宅專家

市場下行，產品為王，一向以產品力著稱的仁恒，在今年也乘風直上。

1-11月，仁恒置地累計總合約預售金額約為619.67億元，同比上升23%。百強排行榜的排名，也從50名大幅躍進至第21位！根據年中報數據，上半年，仁恒在大本營上海受疫情風控影響的情況下，依然實現利潤增長，由去年同期15.67億元增長至17.57億元，增長了12.1%。銷售均價也進一步提升至49856元/平。

仁恒在今年市場下，能取得這樣的成績，原因也很清晰。

一是布局高能級城市。今年前十個月，仁恒置地上海和蘇州兩個城市的銷售金額占比就達到了70%以上。

仁恒主要做高端住宅市場，在城市選擇上也有自己獨特的標準，就是要選“藏富于民”的城市。除了看人均GDP等大數據之外，還是看一些軟性的指標。一是當地的民營企業是否活躍，民營企業家是否勤奮；二是當地的老百姓對地方政府的認可度高不高，如果高，就說明當地人獲得感強。今年新拓展的土地也主要在江蘇省，甚至下沉到了縣級城市。

二是產品力兌現能力強。仁恒一直堅持因地制宜，做適應周邊環境的建筑。堅持人性化，做讓客戶感覺舒適的社區。長期的產品口碑，確實成了仁恒安身立命的資本。五月底上海解封之后，仁恒在三季度推出四個項目，當日去化率都實現了約100%。尤其是作為仁恒第六代國際社區的海上源項目，提出以“在地街區 國際住區”的創新模式，受到購房者的追捧，三開三罄，為銷售額做出不小的貢獻。

三是代建品牌輸出。上半年，仁恒代建業務銷售額占總銷售金額的11.6%，通過和有實力的合作方進行合作開發、小股操盤，進行品牌輸出，也成為仁恒業績的重要來源。

其實，從今年代建行業的格局來看，業務拓展順利的，都是擁有長期品質標簽的房企。未來，行業回歸產品和服務，這類房企也會有更大的發展空間。

瑞安房地產：以慢為快的港企代表

沒到市場下行期，港資房企的關注度就很高，今年，在內地房企紛紛沉寂的時候，港資房企也依然十分活躍。以瑞安房地產為代表，各項指標非常亮眼，在地產寒冬中，增收又增利。

2022年上半年，瑞安房地產錄得合約銷售額187.15億元，同比上升55%。更值得注意的是，在大部分房企虧損，行業利潤率跌至2015年以來最低水平的情況下，瑞安上半年的毛利率高達63.9%，較去年同期增長23個百分點，位列行業第一。

其實，和內地開發商規模化、標準化的開發思路不同，港資房企一直是利潤導向和風險厭惡型的。一方面依靠租賃經營形成可持續的經營性現金流，一方面以自有資金為主和少量借貸維持慢周轉開發業務。

首先，是堅持低負債、慢開發、高利潤的模式。去年，瑞安的凈負債率僅30%，今年償還、贖回了6億美元永久債后，凈資產負債率變動為48%，也依然在較低的區間。在開發模式上，瑞安也是以“慢”聞名。上海的城市更新項目，開發周期都在20年以上，武漢天地項目的開發周期也長達10年，通過對土地個性化的精細開發，充分吃透土地溢價。

其次，是逆周期拿地，降低土地成本。港資房企往往對土地的利潤率要求很高。所以市場好的時候，在土地市場上很難看到港資房企的身影，市場低谷卻經常聽到港資房企抄底傳聞的原因。瑞安從去年開始就在積極進行新項目的拓展，去年底在武漢獲取的三宗地塊，就都是低價成交，樓面價甚至低于四年前周邊地塊的成交價。今年又在上海拿下了重磅級的舊改地塊。

隨著中國向高質量發展的過程，老百姓從更規模化、更普適化的需求，轉向更個性化、更精細化的需求，未來像瑞安這樣的開發商，反而機遇會更多。

小結

這七家房企中，有2家背景雄厚又頗具進取心的國企，2家靠實力穿越周期的民企，以及2家經營風格自成一派的外資房企。他們的生存邏輯和經營思路迥異，但都經受住了這一輪市場寒冬的考驗，爆發出很強的生命力。未來的地產行業如何發展，未來房企該如何生存，從他們身上，或許能找到答案。

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